Der Verkauf der Cité Foch - eine 'unendliche Geschichte'

Vorbemerkung                                                                                                                    Stand 15.12.15

Der folgende Sachstand  ist  in den Kernaussagen weiterhin aktuell. Neuere Entwicklungen sind:

- Der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen Bezirk Reinickendorf und BIMA am 7.12.15, der Voraussetzung für die weitere städtebauliche Entwicklung der Cité Foch ist; insbes. im Hinblick auf die Erneuerung der Infrastruktur, zusätzliche Baumaßnahmen auf den u.g. Freiflächen etc..

- Der Verkauf des ehemaligen französischen Einkaufs-und Gemeindezentrums an die Artprojekt-Gruppe, die darauf Wohngebäude errichten will.

- Die Ankündigung des Berliner Senats, dass er 4500 Bundeswohnungen in Berlin von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) kaufen will. Dieses Vorhaben schließt die Cité Foch ein und zwar alle der im o.g. Sachstand unter 3 a) - c) genannten Liegenschaften.

Stand: 21.10.2014

 

Der Verkauf der Cité Foch - eine 'unendliche Geschichte'

 

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1. 'Hannemann-Spring-Du-Voran'

 

Die ehemaligen französischen Gemeinschaftseinrichtungen in der Cité Foch (Einkaufs-/Gemeindezentrum, Abhörzentrale – spätere BND-Anlage, Gendarmeriegebäude, Schwimmhalle und andere Werkstatt- und Servicegebäude) sind in den letzten 10 Jahren immer mehr zu Schandflecken verkommen und zu einer Belastung des gesamten Wohnviertels geworden, die auch dessen Wohnqualität zunehmend verschlechtert hat.

 

Erschwerend kommt hinzu, dass dort rechtsfreie Räume entstanden sind: Einbrüche, Diebstähle und Vandalismus beeinträchtigen das Sicherheitsempfingen der Anwohner, und die mangelnde bauliche Sicherung und Absperrung dieser Anlagen ziehen abenteuerlustige Kinder und Jugendliche an, die auf den zerstörten und mit Glasscherben übersäten Außen- und Innenflächen in vielfacher Weise gefährdet sind.

 

Die Bewohner der Cité Foch haben diese Zustände jahrlang hingenommen, weil sie auf die Versprechungen vertrauten, die ihnen die dafür Verantwortlichen - allen voran die Bundesimmobilienagentur (BIMA), aber auch die Reinickendorfer Politik und Verwaltung, sowie Landes- und Bundespolitiker - in den vergangenen Jahren immer wieder gegeben haben.

Trotz wiederholter Ankündigungen gibt es
bis heute noch keinen rechtskräftigen Bebauungsplan, der Voraussetzung für städtebauliche Verbesserungen in der Cité Foch ist – einschließlich Erneuerung der maroden Infrastruktur sowie Beseitigung der 'Schandflecken' durch Abriss und Neubebauung.

 

Der Entwurf eines Bebauungsplans liegt zwar seit 2008 vor, und die gesetzlich erforderlichen Bürger- und Trägerbeteiligungen sind erfolgt.

(s. http://www.berlin.de/ba-reinickendorf/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung-und-denkmalschutz/artikel.139428.php

Er kann jedoch noch nicht in Kraft treten, weil die BIMA - trotz ihrer wiederholten Ankündigungen - keinen städtebaulichen Vertrag mit dem Bezirk Reinickendorf geschlossen hat, in dem sie sich verpflichtet, die Infrastruktur der Cité Foch auf ihre Kosten zu erneuern. Ohne einen solchen Vertrag will der Bezirk Reinickendorf die Straßen in der Cité Foch jedoch nicht widmen, um nach Inkrafttreten des Bebauungsplans nicht selbst auf diesen Kosten sitzen zu bleiben. Eine Widmung der betreffenden Straßen als "öffentliche Straßen" ist jedoch die Voraussetzung für die Erteilung von Baugenehmigungen.

 

Da derzeit nicht abzusehen ist , wann dieses 'Hannemann-Spring-Du-Voran-Spiel' zwischen BIMA und dem Bezirk Reinickendorf beendet sein wird, ist derzeit auch keine Prognose möglich, wann in der Cité Foch mit den o.g. städtebaulichen Verbesserungen gerechnet werden kann. Die letzte Ankündigung zum Inkrafttreten des Bebauungsplans lautete: “ Im Frühjahr 2014 “ - ein Datum, das inzwischen ein halbes Jahr zurück liegt.


 

2. Hoffnungsschimmer beim ehemaligen französischen Einkaufs- und Gemeindezentrum (EKZ)
 

Beim ehemaligen französischen Einkaufs-/Gemeindezentrum (EKZ) an der Avenue Charles de Gaulle, dem derzeit schlimmsten 'Schandfleck', gibt es jetzt einen Hoffnungsschimmer: Der frühere Gläubiger (Hudson-Advisors) des in Konkurs gegangenen früheren EKZ-Eigentümers (Leckebusch) hat dieses jetzt über eine hierfür gegründete Zweckgesellschaft (Magnum) mittels Zwangsversteigerung erworben und der BIMA die ihr noch gehörenden Anteile an dieser Immobilie abgekauft.
(
http://www.tagesspiegel.de/berlin/cite-foch-in-berlin-marodes-einkaufszentrum-wird-abgerissen/10241918.html ).

Diese Zweckgesellschaft vermarktet derzeit das gesamte Objekt mit dem Ziel, dass ein Erwerber die dort aufstehenden Gebäude abreißt und Wohngebäude im Rahmen des – allerdings noch nicht in Kraft gesetzten - Bebauungsplans errichtet. Selbst ungefähre Hinweise, wann dies der Fall sein könnte, sind von den Hauptbeteiligten derzeit nicht zu erhalten. Immerhin hat der neue Eigentümer seine Immobilie inzwischen eingezäunt und auf diese Weise den Grundstückszugang erschwert.

Dagegen, dass sich bei dieser Immobilie vor 2015 baulich noch etwas tun wird, spricht folgendes:

  • Der neue Eigentümer des EKZ (Hudson-Advisors / Magnum) hat offenbar so viele Interessentenanfragen für das Objekt, dass er sich nicht voreilig auf einen davon festlegen möchte.

  • Da noch kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt (s.u. 1.), muss sich ein Investor, der das EKZ-Grundstücks bebauen möchte, mit dem Bezirk Reinickendorf bzgl. einer Baugenehmigung ins Benehmen setzen. Es hat jedoch den Anschein, als ob das Bezirksbauamt hier Flexibilität zeigen und das betreffende Grundstück als 'erschlossen' einstufen würde, um somit - im Vorgriff auf den noch nicht rechtskräftigen Bebauungsplan - eine Abriss- und Baugenehmigung erteilen zu können. Welche zusätzlich verzögernden rechtlichen und administrativen Hindernisse sich hier noch ergeben können, ist für die ICF allerdings nicht ersichtlich.


 

3. Noch immer kein Vermarktungskonzept für die anderen BIMA-

Liegenschaften in der Cité Foch

Außer einem unbestimmten Hinweis, Verkäufe von Liegenschaften in der Cité Foch seien 'für 2015 in der Planung' hat die BIMA bisher noch kein Vermarktungskonzept für die übrigen Immobilien der Cité Foch bekannt gegeben. Allerdings gibt es jetzt anscheinend Handlungsdruck vom Bundesfinanzminister, der Bundesvermögen im Hinblick auf die geplante 'Schwarze Null' im Bundeshaushalt 2015 offenbar zügig verkaufen will.
(s. http://www.berliner-zeitung.de/berlin/bundes-immobilien-in-berlin--diese-haeuser-und-grundstuecke-sollen-verkauft-werden,10809148,28072742.html ).

In diesem Zusammenhang wird auch die Cité Foch erwähnt. Dabei geht es um folgende Liegenschaften:

 

a) Freiflächen und ehemalige französische Gemeinschaftsanlagen (Schwimmhalle) im Südteil der Cité Foch (zwischen Av. Charles de Gaulle und Hermsdorfer Straße),
b) Freiflächen und ehemalige französische Gemeinschaftsanlagen (ehemaliges Gendarmeriegebäude, Werkstatt- und Servicegebäude, ehemalige Abhörzentrale – spätere BND-Anlage) im Nordteil der Cité Foch (zwischen Av. Charles de Gaulle und Packereigraben), sowie
c) Gesamtbestand an Wohnimmobilien im nördlichen und südlichen Teil der Cité Foch, die sich - bis auf wenige, zu Anfang des letzten Jahrzehnts veräußerte Immobilien - ebenfalls noch im Eigentum der BIMA befinden und einen hohen Vermietungsgrad aufweisen.

 

Hinsichtlich der Liegenschaften a) und b) kommt erneut das Fehlen eines rechtskräftigen Bebauungsplans ins Spiel, den es aus den in Ziff. 1 genannten Gründen ohne einen städtebaulichen Vertrag zwischen der BIMA und dem Bezirk Reinickendorf nicht geben wird. Ohne einen solchen Vertrag werden somit auch keine Baugenehmigungen für diese Liegenschaften gegeben werden können - und ohne Aussicht auf eine Baugenehmigung wird sich vermutlich auch kein Investor dafür interessieren.

 

Das Zögern der BIMA hinsichtlich des Abschlusses eines solchen städtebaulichen Vertrags könnte auch daher rühren, dass sie – ähnlich wie bei der Cité Guynemer am Flughafen Tegel bereits 2007 geschehen und von ihr auch früher bereits für die Cité Foch angedacht - einen Investor sucht, der die unter a) bis c) genannten Immobilien in Teilen oder als Paket kaufen und die von ihm gekauften Teile zunächst als Privatgelände so weiterführen könnte, wie es die BIMA derzeit selbst tut. Diesem Investor würde es dann obliegen, die für eine Widmung der Straßen erforderliche Infrastrukturerneuerung durchzuführen – bei einem entsprechenden Kaufpreisnachlass seitens der BIMA.

 

Die Initiative Cité Foch (ICF) hatte ihre Vorbehalte gegenüber einer solchen Lösung bereits anlässlich der Begehung der Cité Foch mit MdB Dr. Steffel am 27.8.13 geäußert, an der auch Vertreter der BIMA und des Bezirksbauamts Reinickendorf teilnahmen.
( Ergebnisvermerk s. Schreiben an Dr. Steffel vom 7.10.2013: http://www.initiative-cite-foch.de/nur-f%C3%BCr-teilnehmer/dokumente-schriftverkehr/ ).
Insbesondere besteht die Befürchtung, dass ein privater Investor aus Rentabilitätsgründen auf eine Erneuerung der maroden Infrastruktur ganz verzichten oder nur das unbedingt Erforderliche tun würde, dafür aber die Mieterhöhungsspielräume für die vorhandenen Wohnungen voll ausschöpfen könnte.


Die an dieser Begehung ebenfalls teilnehmenden BIMA-Vertreter erklärten, dass eine Veräußerung an einen privaten Investor vor einer Widmung der Straßen der Cité Foch nicht beabsichtigt sei, und informierten die Runde, dass bereits mit dem Bezirk Reinickendorf Verhandlungen über einen städtebaulichen Vertrag liefen, in dem die BIMA sich verpflichten werde, auf ihre Kosten alle Infrastrukturinvestitionen durchzuführen, die Voraussetzung für eine Widmung der Straßen in der Cité Foch seien. Der Abschluss dieses Vertrags wurde seinerzeit für “ Ende 2013 “ in Aussicht gestellt – ein Datum, das nunmehr bald ein Jahr zurück liegt.


 

4. Ausblick: Noch ist vieles offen

 

Abgesehen von dem in Ziff. 1 beschriebenen 'Hannemann-Spring-Du-Voran-Spiel' in der Frage 'Bebauungsplan gegen Infrastrukturerneuerung' zeichnen sich weitere Interessenkonflikte ab, die einen Verkauf der in Ziff. 3 genannten Liegenschaften verzögern können:
 

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